規劃類政策解讀  政策解讀
規劃類行業新聞  行業新聞
規劃成果  規劃成果
產業調研成果 產業調研成果
招商策劃成果 招商策劃成果
概念規劃成果 概念規劃成果
地產策劃成果 地產策劃成果
投融資顧問成果 投融資顧問成果
園區規劃成果 園區規劃成果
產業規劃成果 產業規劃成果
企業戰略成果 企業戰略成果
> 走進中機院 > 中機院觀點 > 綜合類靜脈產業生態園招商、運營管理方案

綜合類靜脈產業生態園招商、運營管理方案

來源:中機院  時間:2021-09-10  點擊:
  在城市建設綜合類靜脈產業生態園的理論基礎是共生理論與工業生態學,現實基礎是中國工業化與城市化大發展,約束條件是中國努力爭取2060年前實現碳中和,研究核心是綜合類靜脈產業生態園的建設、管理、運營及需要的政策支持。

  優秀高效的運營管理與園區企業間共生發展、園區產業鏈橫向耦合和縱向耦合、園區日常運營、園區地產的保值增值、園區企業的發展壯大、園區公眾和居民的身心健康息息相關,是生態工業園區建設不可或缺的重要內容。
 
  (一)生態招商
  招商是園區運營管理的第一步。一些生態工業園在選址和建設階段都能按照工業生態學理念來進行,但是在招商環節卻因為經濟壓力大、服務能力低、區域政策不協調等各種原因沒能形成共生網絡,甚至因為園區企業技術落后造成污染再次超標等,最終出現生態工業園區不“生態”的局面。因此,綜合類靜脈產業生態園能否成功運營很大程度上取決于進入園區的企業理念和生產運行方式是否與園區目標保持一致,為此,本研究提出運用生態招商的理念和標準對進入園區的企業進行篩選。
 
  生態招商是循環經濟理論和工業生態學在招商引資中的創新性應用,通過有目的、有選擇的在生態工業園區引入關鍵性企業和其他相關企業,經過合理布局,可以形成“生態群落”。 生態招商要遵循生態效率原則,制定生態招商指標體系,設置入園企業的準入門檻。本研究在借鑒馬玲關于“生態工業園區的綠色招商指標體系”(2005)的基礎上,提出生態招商指標包括土地效率指標、資源效率指標、污染物排放指標、綠色技術創新指標和綠色管理指標,共 5 個一級指標,并且在每個一級指標中又設置了若干個二級指標(見表2)。
 
表 2 生態招商指標體系
 
  招商過程中,為保障真正有利于生態環境改善、提高資源利用率的企業能夠進入園區穩定運營,園區可根據企業實際情況采取有差別的園區要素價格,例如推行差別電價、階梯式水價、差別排污費等有利于提高生態園資源能源利用效率的價格政策,鼓勵園區企業在符合相關規劃、消防安全、建筑安全的情況下,提升土地容積率,進行空間換地,加強土地集約利用水平。在所有的要素價格中,招商團隊和企業最關心的一般是土地價格,建議采取靈活多樣的價格策略,實行差別化土地供應。比如可以根據企業技術基礎、生產規模、投資強度和產出率等制定不同的要素價格,企業技術基礎越好、生產規模越大、投資強度越大、產出率越高的企業土地價格優惠也越大;也可以根據企業是否能與其他企業形成共生關系,越是能形成共生關系,要素價格越優惠;也可以根據企業資源效率制定不同的要素價格,資源效率越高,要素價格越優惠。
 
  (二)管理運營模式
  生態工業園區的目標是實現環境影響與經濟效果的雙贏。正因為如此,各國政府、企業和學者對生態工業園區都給予了高度重視和不同程度的參與,根據不同的參與主體,生態工業園區管理模式分為政府主導型、政企結合型、自組織型和雙組織型。具體如表3所示。
 
表 3 四種生態工業園區管理模式比較
 
  1、政府主導型
  所謂政府主導型生態工業園區,是指由當地政府或上級政府授權組織設置的專門的派出機構負責產業園區的主要公共事務和經濟事務的管理體制。其主要特征是園區內只設有政府成立的“園區管理委員會”,再沒有其他負責園區綜合事務的管理部門。管委會對園區的土地開發、招商引資、基礎設施建設等事務進行全面而綜合的管理;在機構設置上,由管委會依據區內經濟社會發展的需要自行靈活設置職能部門。在這種模式下,政府對園區的管理具有較強的影響力,應防止政府的指導過多過細,甚至直接以行政命令代替市場競爭,借助政府的優惠政策和行政命令來確保園區企業的競爭優勢的思想。園區也要防止產生管理人員過度依賴政府,工作效率低下、工作活力不足的問題。鑒于此,生態工業園區的管理運營模式又出現了政企結合型的模式。
 
  2、政企結合型
  政企結合型運營模式將政府主導型和市場主導型兩種模式進行有機整合,充分發揮兩者的優勢,以更好地適應更多生態工業園區的運營管理。政企合作的模式是成立園區管理委員會(簡稱“管委會”)和園區運營管理公司兩套管理體系,其中:管委會是生態工業園區的行政管理部門,作為政府派駐機構代表政府,具體負責園區各項職能職責的行使和監督管理,為園區企業的發展和需求提供更好的服務,提高園區辦事的高效性和便捷性。園區運營管理公司是整個工業園區的運營主體,按照市場化運作、企業化管理和專業化服務的原則來管理園區,負責園區的招商、引資引智、日常經營、物業管理等,同時,遵循市場經濟規則,引入價格機制、競爭機制、風險機制,在園區基礎設施建設、資金籌集、土地開發、項目招引、綜合服務等方面自主經營、自負盈虧。在園區日常管理運營過程中,管理公司還可以通過招聘相關專業化管理人才,打造高效專業的管理團隊,為企業提供高質量的專業服務,并通過為企業服務收取服務費用,這也是園區日后的盈利點之一。該類型生態工業園區適合于園區規模較大、企業較多、企業協會管理經驗相對不足、政府管理經驗相對成熟的生態工業園區。
 
  政企結合型管理運營模式下,既能充分發揮政府的宏觀指導性,又能保持市場的靈活性和活力,是“小政府、大社會”理念下的一種管理實踐,具有權責分明、貼近市場、管理成本低等優點,適合于綜合性、大規模成片開發項目。例如,中國著名的蘇州生態工業示范區就是采用該種模式。
 
  3、自組織型
  通常情況下,自組織型生態工業園區管理運營模式是指在特定產業領域內由幾個具有強大實力的企業,利用其自身的行業凝聚力和號召力,通過招商引資,實現目標產業的集聚式發展,最終實現整個產業鏈的物質流、能量流、信息流循環利用,形成相對獨立的生態工業園區。自組織型生態工業園區是一個開放系統,具有較低的進入壁壘;企業之間是一種非線性的作用關系,聯系廣泛;園區形成的根本動力是實現更高的經濟利益。該類型適合于市場經濟發達、園區整體規模不大、但是園區內有幾家影響較大的龍頭企業的生態工業園區,典型代表是丹麥的卡倫堡生態工業園區。
 
  4、雙組織型
  雙組織型生態工業園區是指在生態工業園里有兩個代表不同利益的管理團體,分別是代表園區開發商的“物業管理公司”和代表企業的“社區管理部門”。物業管理部門多數是由生態工業園區的開發者所組成的獨立公司,對園區投資商負責,因此,物業管理者應負責園區內整體商業績效,以保持園區的穩定與對外招商吸引力為目標,具體包括物業維護、招募成員企業、談判租約、與外界溝通互動、維護基礎設施、提供支持服務、緊急事故預防和響應、管理園區整個信息系統;社區管理部門作為園區內企業的紐帶而存在,由各企業代表組成,是園區內“企業”的協會,維護各個成員企業的利益,因此其管理將是一個自我組織的過程,職責主要是發展和維護社區的價值和文化、關注單個企業的發展、協調園區內企業關系并解決沖突、提高企業效率,溝通企業間的創新性項目,提高企業間副產品交換水平,為企業爭取更多利益,增加企業凝聚力。這種模式適用于市場經濟發達、各種社會組織完善、各種協會管理經驗豐富、園區規模較大的生態工業園區,例如美國大部分的生態工業園區都采用這種雙組織型模式。
 
  本研究認為,我國的綜合類靜脈產業園區適宜采用政企結合型的管理運營模式,主要有以下四方面原因:一是我國的綜合類靜脈產業生態園在很多省份仍處于起步階段,具有很大的正外部效應,企業投資建設的積極性不大,所以需要政府進行投資;二是還有很多大中型城市沒有建設綜合類靜脈產業園區,因此需要政府投資建設以發揮示范效應和引領效應;三是我國市場經濟還不是很發達,企業責任意識還比較薄弱,自我約束和管理能力較差,還不適合自組織型和雙組織型。四是政企結合型的管式在我國其他類型的生態工業園區中取得了很好的實踐效果,積累了豐富的經驗。
 
  但是,鑒于政企結合型管理模式中容易暗箱操作、尋租風險大的缺點,我們要堅持依法依規管理的原則,組織政府機構、園區管理運營者和園區企業共同討論、制定《生態工業園區管理條例》,包括園區產業方向和主要任務、園區管理機構、管理責任、管理體制、運營模式、園區具體的優惠政策、園區對企業的要求標準等,堅持依法管理原則,促進園區管理部門依法行政,行使有度,避免隨意性和不可預見性,促使園區企業學法、知法、守法。
 
  (三)盈利模式
  綜合類靜脈產業園區在建設初期的投資成本較大,但是,一旦形成靜脈產業鏈,形成共生生物群落,就會吸引越來越多的相關企業入駐,隨之園區就進入了盈利階段。
 
  1、土地運營收入
  土地運營收入主要有園區土地增值收入、租金收入、商業地產和住宅地產四大類。
 
  土地增值收入主要是因為生態工業園區最初以生地、工業用地等較低的價格獲得土地,隨著園區內部及周邊軟環境和硬環境的不斷改善,人口的不斷聚集,必然帶動園區土地價格的提升,為園區開發者帶來土地增值收入。隨著生態工業園區不斷成熟,廠房租賃或土地租賃帶來的收入將逐漸成為園區主要收入來源之一。
 
  與周邊社區的良好互動和融合是生態工業園區建設的內在要求和必然趨勢,因此,在生態工業園區進入發展期和成熟期,以商業地產、寫字樓和住宅樓為主要開發對象的地產類收入逐漸增多,也將成為工業園區的主要收入來源之一。
 
  2、增值服務
  增值服務即園區通過為入駐企業和個人提供所需的生產配套服務和增值服務而獲取收益,蘊含著巨大的商業效益。在專業分工越來越細化的時代,傳統的供水、供電、物業租售、物業保修等物業式服務早已落后,園區工商注冊、稅收登記、環評、消防等基礎服務也已經不能滿足企業的需求,企業對公共技術服務平臺、人力資源、金融投資、科技信息等生產性增值服務的需求越來越多。在此背景下,生態工業園區的運營管理要本著“以客戶為中心”,整合統籌各種資源,如表 4 所示,圍繞“創意孵化、創業初期、企業成長、規模擴張、上市準備”的企業生命周期鏈條,構建集成化、精準化、高效化的企業服務體系,如創業培訓服務、市場開發服務、科技推廣服務、融資擔保服務、管理咨詢服務、知識產權服務、人力資源服務、會計服務、法律服務等,既降低了企業管理成本,又能通過收取費用增加園區效益,而且還能提高園區的招商能力,進一步提升園區產業的集聚競爭力。
 
  3、金融投資
  現代生態工業園區越來越注重風險投資和資本運作等金融投資帶來的收益。金融投資主要包括基金投資和產業投資兩種形式:基金投資是指園區經營公司通過設立專業的投資基金,或者聯合其他投資機構共同設立投資基金,對園區內發展潛力大、成長性強的公司進行股權投資,助力園區企業孵化、成長、壯大,待孵化企業被并購或上市后,分享企業成長帶來的長期收益。產業投資是將現有房產或產業用地以作價入股的方式支持園區企業發展,待企業發展壯大后按照約定直接購回該房產或地產,以獲得溢價收益。
 
 
表 4 圍繞企業成長的園區增值服務
 
  4、品牌輸出
  一個綜合類靜脈產業生態工業園區的品牌是區別于其他靜脈產業園區的重要標志,集中體現了園區的管理制度、運營能力,是園區核心競爭力和重要的無形資產。一個運營管理成功的靜脈產業生態工業園區,其運營管理方式在同樣的經濟政治體制下和管理體制下基本上是可以在同等規模的其他區域成功復制的。因此,基于拓展園區發展空間或基于擴大園區運營商品牌影響力和盈利空間,亦或基于實現區域協調發展等多種原因,就有了園區開發商通過園區品牌輸出獲得超額利潤的模式,即將園區運營管理模式從一個綜合類靜脈產業生態園區向另一個綜合類靜脈產業生態園區輸出的方式。
 
  運營管理模式輸出大致有兩種方式:一是完全的生地開發;二是在已有的園區內進行熟地改造。目前,各個國家關于綜合類靜脈產業生態園區的輸出模式實例還基本沒有,但是研究理論是可以先行一步的,因此,我們從發展很好的其他類型產業園區的模式輸出借鑒經驗。例如蘇州生態工業園區就對多個地方進行了品牌輸出和運營管理模式輸出。但是,需要注意的問題是,這種方式一般僅限于大致相同的經濟體制和園區管理體制,并且要與當地政府或園區建立并恪守法制化長期誠信合作機制,促使當地政府出臺相應的政府規章或條例,同時與高一級政府層面建立協調處理機制和監督機制,有利于重大事務的協調和推進,也有利于避免少數政府部門違背承諾設置種種障礙的可能,切不可盲目的、照搬式的進行模式輸出。
 
  (四)公共事務管理
  生態工業園區運營者除了具有以獲取經濟效益為目的的運營管理職責外,還有承擔以實現環境效益和社會效益為目的的公共事務管理職責,包括園區環境管理職責、園區應急管理職責。
 
  1.一攬子環境管理
  企業在入駐綜合類靜脈產業生態園區時,需要許多政府部門提供各項審批服務,為了節省企業審批時間,加快建設進度,許多政府專門成立了“行政審批局”,為了簡化審批流程,還將過去的“串聯審批”改為“并聯審批”,或者“審批承諾制”。但是,如果園區管理者能一次性解決大部分的許可問題,就可以減輕園區企業和政府有關部門的環境管理工作,即由生態工業園區的管理者負責監控園區范圍內的環境績效,提供一攬子的環境管理職責,包括制定 ISO14000環境管理、企業環境行為評級、園區生態公告等一攬子環境管理制度,定期出具各項環境報告,并向當地政府、社區居民和園區企業提供相應的反饋,對于違反規定的企業進行罰款,對于嚴重違規的企業,甚至可以要求企業停產整改,旨在減少工業園和園區企業以及政府相關部門進行制度遵守和檢查的時間。當然,并不是說一攬子協議就可以解決所有問題,不同的企業所需要的環境管理水平不同,相應所需要的許可協議也略有區別,但總體來講,可以幫助企業提高投資效率。
 
  2.應急管理
  傳統的應急管理側重于突發事件爆發后的緊急處理措施,屬于被動應對。而現代突發事件應急管理理念要求建立突發事件事前、事中、事后的全流程管理,包括成立專門的園區應急管理機構和建立園區應急管理機制。
 
  園區應急管理機構可以采取集權式或授權式兩種方式,集權式適用于大型靜脈產業園區,專門成立應急管理機構,由其全權行使應急指揮權;授權式適用于中小型靜脈產業生態園區,由園區管理機構授權給應急基礎比較好的消防部門或者安監部門,在該部門的牽頭下,按照約定的流程,分工協作,聯動指揮,構建生態工業園區應急協調指揮系統。
 
  應急管理機制是指突發事件全過程中各種制度化、程序化的應急管理方法與措施,包括應急聯動協同機制、應急分級響應機制、應急決策機制等。
 
  按照突發事件的嚴重程度、可控性和影響范圍,應急響應機制可分為四級,Ⅰ級為特別重大(事故超出了園區的范圍,出現大面積的影響地區,波及園區外的生活和生產區域)、Ⅱ級為重大(事故影響控制在園區內,但是超出一個企業的范圍,臨近的企業受到影響)、Ⅲ級為較大(事故控制在一個企業內的現場周邊地區,影響到相鄰的生產單元)、Ⅳ級為一般(事故出現在企業的某個生產單元,影響到局部地區,但限制在單獨的裝置區域)。相應地,應急聯動協同機制由大到小分為行政區域間應急聯動、行政區域內應急聯動、園區內部應急聯動。并且,不同的應急響應級別要制定相應的應急決策預案,在事故發生時,園區應急管理委員會、消防、公安、醫療、相關專家組等各部門就可以根據決策預案做出適合的處置和救援措施,將事故影響降到最小。

 
分享到:
上一篇:如何建設綜合類靜脈產業園?綜合類靜脈產業園區規劃建設的核心
下一篇:靜脈產業生態園發展規劃,靜脈產業發展規劃建議
規劃首頁 | 業務領域 | 規劃收費標準 | 資源優勢及資質 | 咨詢業績 | 官網地圖
Copyright 2000-2020 中機產城規劃設計研究院 版權所有 北元律師事務所提供法律支持
地址:北京市海淀區增光路55號紫玉寫字樓13層
全國免費咨詢熱線:400-666-8495
傳真:010-51667252-666
備案號:京ICP備08008382號-3
掃一掃關注
中機院
園區規劃
產業規劃
中機院微信
免费任你躁国语自产在线播放